■ 李煒

2022年最新修訂的《中華人民共和國婦女權(quán)益保障法》（以下簡稱婦女權(quán)益保障法）中新增了一些與不動產(chǎn)登記有關(guān)的內(nèi)容，對婦女的財產(chǎn)權(quán)益保障進(jìn)行了具體化的描述，其立法目的是改變原來的立法中較為原則性且落實難的問題，從這一點上來看無疑較之前有了巨大的進(jìn)步。縱觀全文，與不動產(chǎn)登記有關(guān)的法條為第五十五、六十六、六十七條，而這些法條的落地可能還需進(jìn)一步完善。

一、不動產(chǎn)登記的法律定位

在我國，行政行為可分為行政許可、行政確認(rèn)、行政備案、行政處罰、行政強(qiáng)制、行政監(jiān)督等?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》第二條規(guī)定“本條例所稱不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為”，目前的主流觀點認(rèn)為，不動產(chǎn)登記屬于行政確認(rèn)行為。這就意味著不動產(chǎn)登記是根據(jù)當(dāng)事人提交的申請和前置行政機(jī)關(guān)的行政許可、審批等結(jié)果形成的材料來進(jìn)行不動產(chǎn)登記，而不是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以自行認(rèn)定和決定記載的內(nèi)容。如婦女權(quán)益保障法第五十五條中“應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書上將享有權(quán)利的婦女等家庭成員全部列明?！毕胍涞?，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)并不可以自行完成，還需從源頭上來規(guī)范審批規(guī)則方可做到。

二、具體的登記實務(wù)

婦女權(quán)益保障法相關(guān)法條中所涉及的不動產(chǎn)登記類型有宅基地、承包經(jīng)營權(quán)、更正登記、異議登記、查詢登記等。從登記的發(fā)起程序來看，有依申請、依囑托、依職權(quán)三種登記類型，而婦女權(quán)益保障法中所涉及的登記均為依申請啟動的類型。

（一）宅基地的取得及不動產(chǎn)登記

1.宅基地取得：根據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部《自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》和最近農(nóng)業(yè)農(nóng)村部《農(nóng)村宅基地管理暫行辦法（征求意見稿）》中的相關(guān)程序可知，自然資源部門負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記，農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。實際宅基地取得的程序是村民向村委會提出申請，經(jīng)討論通過后公示無異議的報鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審批。

2.宅基地登記：根據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》10.1.3之規(guī)定，當(dāng)事人申請宅基地登記的，提交身份證、有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）的批準(zhǔn)文件、圖紙即可辦理登記。

（二）承包經(jīng)營權(quán)的取得和不動產(chǎn)登記

1.承包經(jīng)營權(quán)的取得：《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第20條規(guī)定了家庭承包經(jīng)營權(quán)的取得程序，即由村民大會選舉出承包工作小組，然后由承包工作小組擬定并公布承包方案，然后由村民大會通過，最終由村委會或者集體經(jīng)濟(jì)組織與承包方簽訂承包合同。

2.承包經(jīng)營權(quán)的登記：根據(jù)自然資源部《土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)登記操作規(guī)范（試行）》的規(guī)定，家庭承包經(jīng)營權(quán)的首次取得是由村委會或者集體經(jīng)濟(jì)組織以發(fā)包人的身份申請登記的，這一點和普通的登記業(yè)務(wù)完全不同，不是由當(dāng)事人自己提出申請。提交的材料為申請人身份證明、承包經(jīng)營權(quán)合同、測繪成果即可。

從以上兩種權(quán)利的取得和登記程序可知，如要完成婦女權(quán)益保障法第五十五條規(guī)定需將享有權(quán)利的家庭成員全部列明，而是否享有權(quán)利則有賴于鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的審批文件、承包經(jīng)營權(quán)合同中所列明的人員來確定，因此要想落實此法條，需在今后配套立法時，明確相關(guān)的審批和承包經(jīng)營權(quán)簽約合同要求，從根源上來解決，以便不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以記載。

（三）更正登記和異議登記

1.更正登記：根據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》16.1.4有關(guān)更正登記審查要點來看，申請更正登記除需提交證明登記簿錯誤的證明材料以外，還需取得權(quán)利人同意更正的明確表示。因此，除非婦女本人是該登記的唯一權(quán)利人，否則，作為共有人或者利害關(guān)系人的身份來提出更正的，均需其配偶同意方可更正，除非是以生效法律文書來證明該登記錯誤的。

2.異議登記：從異議登記的作用和申請程序來看，異議登記申請人自異議登記之日起15日內(nèi)，未提交人民法院受理通知書、仲裁委員會受理通知書等提起訴訟、申請仲裁的，異議登記失效。因此異議登記只是當(dāng)事人啟動訴訟前的登記救濟(jì)手段，有期限和作用的限制。

綜上可知，婦女權(quán)益保障法第66條第二款關(guān)于婦女有權(quán)申請更正和異議的規(guī)定來看，對實務(wù)操作無明顯影響，任何符合條件的主體都有權(quán)申請更正或者異議。

（四）查詢登記

根據(jù)《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》的規(guī)定，非權(quán)利人的配偶屬于利害關(guān)系人，而利害關(guān)系人查詢不動產(chǎn)登記信息是有極大的限制的。其需提供明確的不動產(chǎn)坐落信息或者不動產(chǎn)證書號、不動產(chǎn)單元號三者之一的信息方可查詢不動產(chǎn)登記的結(jié)果信息，并且需要一個不動產(chǎn)單元申請一次查詢業(yè)務(wù)，即不能以人查房。

婦女權(quán)益保障法第67條第一款的實際意義其實就是賦予了人民法院的查詢義務(wù)，幫助婦女在離婚訴訟的時候來查實配偶名下的不動產(chǎn)信息。目前實務(wù)中一般法院都會以給律師出具調(diào)查令的方式來進(jìn)行相關(guān)查詢工作，但實務(wù)中最大的問題不是不能查，而是查不全。目前全國的不動產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)工作雖然已經(jīng)取得了很大的進(jìn)步，但仍未實現(xiàn)全國異地查詢，基本上都是地方法院和地方不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)之間搭建了信息系統(tǒng)，因此對于不在經(jīng)常居住地的不動產(chǎn)，作為家庭弱勢的一方往往無法取證。

三、延伸思考

除了以上所述的問題以外，實務(wù)操作中還有一些需要去研究和解決的問題，例如：登記后出生的子女是否屬于不動產(chǎn)權(quán)利人？如果屬于，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記還是轉(zhuǎn)移登記？子女成年后單獨申請了宅基地的，原權(quán)利是否消滅，原登記是否應(yīng)當(dāng)注銷？外嫁女如在當(dāng)?shù)赜蟹亢统邪?jīng)營權(quán)后原宅基地、家庭承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)益是否應(yīng)當(dāng)取消？村委會對宅基地的審批和承包經(jīng)營權(quán)的發(fā)包是行政行為還是自治行為？村委會和集體經(jīng)濟(jì)組織這樣的主體對婦女權(quán)益進(jìn)行了侵害，誰來責(zé)令整改，拒不整改又需要承擔(dān)什么樣的后果？

未來婦女權(quán)益的保障除了婦女權(quán)益保障法，還需要相關(guān)部委和全社會的力量從立法到社會認(rèn)知都高度一致的情況下得到進(jìn)一步完善。

（作者系福建省武夷山市住建局住房管理股負(fù)責(zé)人、中國房地產(chǎn)雜志特約專家、住建部《房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍》雜志編委會成員）